理论上房产抵押经营贷款，新房最长可贷30年，二手房最长可贷20年。
但超过3年期的房产抵押经营贷款，多是中长期授信贷款，需要按时续贷重签，有被抽贷风险。
因为标准经营贷款就是1-3年短期贷款，所以授信贷款时间越长、操作越频繁、风险自然越大。
因此房产抵押经营贷款年限并不是越长越好，而且贷款年限越长对借款人的要求也会相应提高，最长贷款年限未必适合每个人。
下面列举出其他贷款时长影响因素：
个人征信状况：信用记录较好的借款人能够获得较长的贷款时长。
借款人年龄：不同银行或金融机构对借款人年龄的要求可能不同，一般情况下年龄越大，贷款期限越短，超过60岁就不能申请了。
借款人还款能力：借款人的还款能力是决定贷款期限的重要因素之一。借款人的收入来源、稳定性、偿债能力等都会被考虑。
抵押物的价值和类型：抵押物的价值以及类型也会影响贷款期限。一般来说，抵押物价值越高，贷款期限越长。不同类型的抵押物(如商业物业和住宅)也可能影响贷款期限。
市场环境和政策：市场环境和政策的变化也可能影响贷款期限。例如，贷款利率、政策规定的贷款上限等都可能影响贷款期限。