最近挺多这样的广告。
昨天尤甚。
昨天应该很多人都会收到一条消息，就是朋友圈传出银行贷款要执行两成首付。
大家都非常的兴奋。
放开限购、两成首付——低首付买房吸引力很大。
特别是现在有些项目总价很低，比如最近南部有项目打出6字头起，还靠近珠海，说地理位置优越。（实际要自己去现场感受）
这样的项目如果是小户型70方左右的房型可能总价也就50万左右，花个两成首付就10万块钱。
10万块就能买到房，就是吸引力了。
不由得想起毕业那年第1套房是8万块钱首付的事。
不过，【放开限购、两成首付】造成大家误解，不能简单就看这几个字，以为【人人皆能两成首付】了。
我将朋友圈的信息整理了一下，大概就是下表的意思。
客户个人或者家庭，完全没有房子，而且没有过按揭的记录，也就是首房首贷，才有资格享受两成的首付。
只要你有过按揭贷款记录，即使已经还清了，名下没有房了，你也是不符合2成首付资格的。
首房首贷，很香的，这个名额非常值钱，一般都是留着来搞大标的，比如一线1000万以上的。
好了，问题来了，有多少人会符合首房首贷这个条件？
坦白讲，真符合【名下没有房也没有做过按揭贷款】这个条件的客群，属于现在不太想买房的，会比较认同“无房贷一身松”的理念。
对这个低门槛感受到特别兴奋的，都是有房了，而且已经做过按揭贷款了。
因为有过经验，才知道低门槛的魅力。
所以，这样一轮看上面表格，发现也没有太值得研究的细节了。
两成首付喊得响，符合条件人寥寥。
当然对于那些符合条件的却又想在中山买房的客户，这当然是非常利好的一个消息。
恭喜他们赶上了政策的春风。
进一步说，很多地方已经在限购以及限售都放得比较开了，外地人在当地买房门槛其实是比较松了。
买房名额、买房资格完全没问题了。
包括有些地方的限售之前是限购入后满5年才能卖，现在也有改到满2年就能卖了，甚至有像前天苏州那边，如果你生多一个孩子，就可以申请购房不限售。
二孩或多孩家庭今天买明天就能卖。
一孩家庭今天买，就得多等两年才能卖。
这真是一举两得，既放松了楼市，也鼓励了生育。
限购限售解除。
但，有资格没用，大家又得说了，
我缺的不是资格，我缺的是首付。
50万的两成与三成，10万与15万差别不大。
但，
150万的两成与三成，对应30万与45万。
200万，对应的就是40万与60万。
300万，对应的是60万与90万。
从100万的总价开始，金额的差别就严重影响大家的购房欲望。
这就是限购放开了，但限贷还没放开。
如果外地人来当地买房连贷款也放开一点，可以做到两成首付，那么这个市场就会活跃很多。
不然按照这种传统的做按揭的路数，因为符合条件的人不多，对于促进市场，短期看效果是很一般的。
所以，着急上车的不一定非得走按揭，可以想办法搞二手，限制不多，也能低门槛较低利息。
这两天还有很多读者咨询，觉得现在贷款如果降到基准的利率，比如4.6%了，是不是可以将之前的5.7%甚至6%的利率转一下，转到更低的贷款。
按揭是不能直接转的。
（估计很多人都是被朋友圈的广告说得动心了，朋友圈很多广告都建议按揭转抵押贷）
一般情况下不要随便转。
其实你5.7%换到4.7%，并不会少太多的利息，毕竟LPR5年前报价降低了，第二年个人按揭贷款也会重新调低。
轻易转贷，中间的摩擦成本不小呢。
什么情况下按揭可以转呢？
1、当初LPR加点太高，比如加了100多个BP，这种情况即使后面LPR基准调得再低，加点的100多个BP长期存在。这样就要找机会转贷了。
2、房产价值提高了很多之后，值得转贷。
比如100万买的房子，付了30万首付，欠银行70万。
现在房子涨到150万，转贷能贷出110万左右，还掉银行的按揭贷款后还有一笔钱用。
转贷的前提，最好有30。50%的涨幅后再做。
3、另外一种很明显的情况就是贷款年限很短，比如用了家里老人的名字买房做的按揭贷款，只有10年期左右。
这种情况下的月供是比较高的。
前两周一个读者就是这种情况，用母亲名字贷了12年，导致现在每月要还8000多。
经过优化贷款后，每月还3000。
这对于收入只有1万出头的人来说，压力骤减，感觉是完全不一样的。
转贷要针对每个人的情况及房源价值进行计算。
广告只是广告，就像两成首付看起来很吸引，但自己符不符合才是关键。
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