中国人民银行近日发布了《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，其中有关房地产领域的贷款投向引发关注。数据显示，今年一季度末，房地产开发贷款余额12.56万亿元，一季度增加2900亿元，比上年四季度多增4414亿元；个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%。
而根据中指研究院的统计，今年以来，全国已有超过100个城市优化调整房地产政策超200次。各地一方面坚持“房住不炒”的定位不动摇，一方面从当地实际出发，支持刚性和改善性住房需求，政策进一步向优化“限购、限贷、限售”等方面延伸，促进房地产市场平稳健康发展。目前的房地产市场供需两端情况如何，未来政策走向又会有怎样的趋势？
楼市需求端，现状如何？
五一假期期间，浙江宁波北仑区的唐女士和家人一直在关注宁波核心区的房源，此次换房，她的主要目标是改善性住房和为孩子上学考虑。
唐女士表示：“我们现在住的这个房子是当时结婚时买的，现在住起来就觉得有点拥挤。还有我们也要考虑孩子以后上小学的问题，所以一直都很想换房。但毕竟买房子也是一笔很大的开销，所以我们还是有点犹豫。”
对于消费者而言，刚需和改善性购房需求一直存在，之所以持观望态度，和购房成本、房价预期等多方面因素有关。据贝壳研究院首席市场分析师许小乐观察，目前各项金融支持政策都在稳步发力，进一步支持合理购房需求。
许小乐介绍：“4月份，住房信贷宽松幅度进一步扩大，首套、二套房贷利率创2019年以来月度新低，银行放款速度也是2019年以来最快的月份。预计后期更多城市将降低首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准，更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线，有利于降低购房成本，支持住房需求释放，对楼市企稳回升产生积极的支持作用。”
而据中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静观察，一季度，虽然部分城市房地产市场看到一定企稳迹象，但目前来看，由于疫情等因素影响，和唐女士一样持观望态度的购房者还有很多。
陈文静说：“一线城市里面，北京其实在2、3月份市场还属于一个比较好的恢复阶段，购房需求还是比较旺盛的，但是恢复的节奏短期受到了疫情的影响。二线城市里面比较好的，像杭州、成都一些优质盘的认购率、看房量等等相对比较好一点，但大部分城市目前来说还处于一个深度的调整阶段。”
供应端的信心，是否有所回升？
与购房者略显审慎的观望态度相比，房地产开发企业信心相对回升。5月5日，广州首轮集中供地挂牌的18宗地块中有17宗成功出让，成交率超94%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，相较2021年二批次过半流拍、三批次超20%地块流拍而言，广州今年土地市场相对回暖，但以往的房企发展模式在未来不再可行。
李宇嘉称：“信心肯定是比去年的第三轮要好一些，这一次的话主城区地块的供应是占大头，政府诚意是很足的。原来那种高价拿地、高成本融资、快周转的情况，在目前来看肯定是不可行的。”
中原地产首席分析师张大伟分析指出，从供应端来看，由于此轮楼市调整从2021年下半年刚刚开始，还不满一年时间，各地政策尚处于破旧立新的调整周期内，市场正在完成筑底。
张大伟认为：“从刚刚一些集中供地成交的情况来看，各地表现冷热不均，像杭州、深圳的土地市场还是比较活跃的，但是毕竟调整周期还不是很长，需要一段时间的筑底。对于开发商来说，央行的数据也能够体现出来融资比最低谷确实缓和了很多，在缓慢的回升过程中。”
央行最新数据，说明哪些问题？
中国人民银行6日公布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，房地产开发贷款环比多增，个人住房贷款利率回落。招联金融首席研究员董希淼表示，数据表明，房地产市场供需两端的正常合理需求正在得到恢复。
董希淼介绍：“相比去年四季度，房地产开发贷款多增了4414亿元；个人住房贷款的恢复速度相对快一点，同比增速已经达到8.9%。房地产企业正常的融资需求正在得到满足，个人住房消费需求、购房者信心也在缓慢恢复。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步解读，这次数据发布体现出政策面思路清晰，目的是给予房地产市场稳定恢复的预期。
严跃进分析：“在供求两端，即房企和购房者都给予支持，同时在贷款金额、贷款成本和利率方面，都朝着有利于市场活跃、稳定的方向发展；也说明房地产市场趋于稳定，更加成熟，对二季度市场数据的回暖等都有积极的作用。”
展望后市，房地产政策何去何从？
虽然政策方向已经明确，但信心的恢复需要时间验证。陈文静表示，预计热点城市房地产市场在疫情逐步好转后，将延续此前企稳恢复的态势。
陈文静认为：“因为开发企业的资金压力，可能在期房保交付这一块会有一定的担心。另外，目前大家的收入还是受到了一些影响，所以说购房者也偏谨慎。如果说疫情接下来能够得到一个很好的控制，我们认为一些热点的一、二线城市，可能会逐渐进入企稳恢复的通道里。”
而如何能够在“房住不炒”的前提下，更为精准地支持各方合理诉求？董希淼表示：“一方面，对房地产开发企业要实现更加有弹性的融资政策，更好满足房地产开发企业正常的融资需求。一些监管要求也可以进行阶段性调整，比如4月29日，中央政治局会议就提出对商品房预售资金监管要进行优化，这样有助于让房地产开发企业更方便、灵活地使用商品房销售的资金。”
同时，董希淼表示，对消费者而言，因城施策、因地制宜地落实好差别化住房信贷政策非常重要，要进一步在照顾刚需购房需求的同时，满足改善性购房需求，这方面的政策调整还有一定空间。
董希淼解释：“改善性住房就是二套乃至三套。北上广深房价反弹压力会大一点，政策调整可能以市场化手段为主；在库存很多的城市，调整力度完全可以更大一点，不是说一调整全国一个步调，所有城市都统一调整、放开，这样肯定也不行。”
来源 央视新闻客户端
