#长沙头条##中国未来的房价会是什么样#未来房价走向人间清醒
看了三遍黄奇帆老先生总结的我国房产未来格局视频！只能说这么务实的老市长是我们国家不可多得的国宝级人物，祝愿老先生健康。
本人把视频内容整理如下：希望能给予准备买房的朋友先帮助，其中也加了些我自己对房产未来的房产分析！
一、房地产为何能狂奔40年？
80年代中国城市化改革--制度化的松动--市场需求极度的饥渴，三个因素叠加形成了中国房地产爆炸性的发展。
二、当下房地产处于十大拐点
1、人口：总人口减少，14亿人口的天花板。（90后比80后少了1170万人口。00后又比90后人口少了4700万人口）
2、城市化率：中国城市化进程已经到了65%，最多还能涨5-6个点封顶。
3、老龄化：老年人口在增加，老人越多购房需求越小。上个世纪62年--66年，五年我国增加人口1亿，相当于每年增加2500万人口，今年开始每年增加2500万退休。
4、库存：开发商目前有6亿平方米的库存很高了。居民手上有60亿平方米无人住不出租的投资房。
5、人均面积：城市人均面积50平方米，已经达到发达国际水平
6、开发量：从2000年开始到2017年达到历史最高点，年度房产开发量见底。（2017年中国年增长17亿平方米，中国以外的全世界一年也只增加了20亿平方米。）
7、地价房价：中国的土地价格和房产价格20年翻了四番。
8、旧改完成：大规模的旧城改造也基本完成。
9、城市配套完成：城市学校、医疗等公共设施基本完成。
10、负债率：房产商的负债率已经达到天花板。中国房企的负债率目前是80%-90%，而欧盟发达国家是30%，我们需要分阶段性地调整负债率。
三、新常态下房地产的5大调整
1、房产负债率下降
2、高价买地、大楼盘造房的状态会收敛
3、房地产乱搞多元化的风气会收敛
4、中国房产商家将从9万家减少到最多一万家，美国发达才500家。
5、商品房、租赁住房综合开发。（这一点中国建设银行董事长田国立也称“我们的目标是能够把租的比例推高到百分之三十几，国家的房地产市场应该会有一个根本的变化。归根到底还是落实这么一句话，‘房子是用来住的，不是用来炒的’。）
四、拐点之后房价不会大跌。
这个拐点是指房价不会像过去一样20年翻几倍了，以后房价会涨，但是会低于每年的GDP增值。以后也会建房，但房产总有折旧，如果我们有550亿平方米，55年时间折旧2%或者1.5%。等于每年折旧10亿平方米，形成一个可以循环的状态，这个平衡就是新常态。
五、房地产地位会不会动摇？
1、房地产是支柱产业、占GDP5%-10%的份量。稳很重要。
2、房地产是民生产业、中国老百姓的财富60%是房产，所以民生要稳。
3、房地产是办金融企业、有大量按揭贷款，金融机构不容许。
4、房地产是龙头行业，关联着大量的供应链。牵连太多。
六、房企债务问题如何化解？——软着陆
本人总结，我国大部分城市房产以后都会脱离金融属性，只有少部分城市还是有机会的按揭的房子可以贷款吗，比如上海、北京等真正的一线城市。几大城市群 和都市圈应该会有小机会
以后买房要看租金回报比而不是房价的涨幅，房子只适合做长线投资了。如黄金一样可以抵扣通货膨胀率了，想赚更多还是选择实体吧！
下期为大家整理银保监会郭主席的视频大家就会知道实体经济是下一个风口。这个风口在2024年就会到来！#我的家乡在长沙#在疫情不稳定的情况下，除非真的要房住，不然我不建议大家在去投资房产，虽然我是一个卖房的按揭的房子可以贷款吗，但真的不要乱买了。尤其是我长沙，前几年大家跟风买公寓，现在大家跟风买大平层，知道说长沙这个市场还需要教育。韭菜太多了！
本人从不推荐我身边的朋友去乱买大平层，除非自住改善。投资一定要选择小户型，方便周转的。长沙到处都是地，只是还能开发30年，大平层产品多的是。#公寓和住宅本质有什么区别##湖南身边事##现在年轻人在哪买房合适#
